广发证券-保利物业-6049HK-车位租售代理协议点评：新业务增厚公司业绩：去化率，赚取20%的价差得到的，这两个数据都较为保守，且保利物业不承担车位不能去化的风险（代理协议，无产权交易），对公司的保护性较强。车位租售是龙头常见增值业务。龙头物企中仅公司和金科服务未开展车位租售业务，本次协议标志着公司与其他龙头业务模式之间的差距在缩小，也标志地产集团对物业公司的支。”

　　2.7月16日晚公司发布与保利地产开展车位租售代理业务的公告：（1）公司以30亿元保证金获取75亿元车位租售总货值；（2）保利地产以底价（不高于周边均价的80%）租售车位，实际成交价超出底价部分为公司代理佣金收入；（3）根据测算，公司指引佣金上限是基于50%的去化率，赚取20%的价差得到的，这两个数据都较为保守，且保利物业不承担车位不能去化的风险（代理协议，无产权交易），对公司的保护性较强。KOK竞猜平台

　　4.龙头物企中仅公司和金科服务未开展车位租售业务，本次协议标志着公司与其他龙头业务模式之间的差距在缩小，也标志地产集团对物业公司的支持力度进一步加强。

　　6.根据测算，公司开展车位租售代理的资金成本为30亿元，回报率为15.0%，与其他机会成本相比（20xPE收并购回报率5%，10xPE收并购回报率10%，货币资金利息收入利率1.4%），车位租售代理业务对资金的使用效率较高。

　　8.保利物业开展车位租售代理业务，按公司指引，预计21-23年贡献收入3/7.5/7.5亿元，贡献净归母净利润1.6/4.2/4.2亿元，考虑此前保利物业整租保利地产写字楼预计21-23年贡献净归母净利润0.1/0.1/0.1亿元，新业务将整体增厚公司业绩。

　　9.在公司年报业绩发布会业绩指引基础上，如果新业务指引全部实现，预计20-23年公司归母净利润CAGR为42.0%。

　　10.保利物业作为公服领域的龙头，且在社区增值服务方面实力较强，与保利地产的合作后续仍有较大空间，我们预计公司21/22年归母净利润分别为10.0/14.4亿元。

　　11.考虑公司业绩增速并参考可比公司估值，我们维持公司合理价值87.35港元/股的观点不变，对应21/22年PE分别为40x/28x，给予“买入”评级。

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